なみこんにちは、なみです。
今回の記事では、日経225構成銘柄の1つである三井不動産(株)【8801】について、ベンジャミン・グレアムが提唱した「バリュー投資」の7つの基準に沿って評価してみました。
・バリュー投資の7つの基準に沿った三井不動産の評価
事業規模は？
資産と負債のバランスは？
収益の安定性と成長性は？
配当はしっかり出てるのか？
株価収益率(PER)と株価純資産倍率(PBR)はどの程度か？
・三井不動産は割安株なのか？
あくまでIR情報などから機械的に評価したものですから、個人的な思いや先入観などは入っておらず、特定の企業を持ち上げたり卑下する意図はありませんのでご了承ください。
なみ日経225企業の中で、あなたが投資すべき割安株はどれか？
を探し当てるためのご参考にしてください。
ちなみに、これまで評価した結果一覧は以下のページにまとめていますので、よろしければあわせてこちらもご覧ください。
三井不動産(株)【8801】 の基本情報
・設立年月日 1941年7月15日
・上場年月日 1949年5月
・業種 不動産業
・特色 三菱地所と並ぶ総合不動産の双璧。ビル賃貸主力。マンション分譲、非保有不動産事業を拡大。
・従業員数 (単独)1,973人 (連結)24,706人
・株価 1,505.5円(2024.6.9)
・単元 100株
・決算 3月末日
オフィスビル、大型商業施設、住宅を中心にホテルやロジスティクス、ベンチャー共創、産官学連携など幅広い事業を展開する総合不動産ディベロッパー
日本橋三井タワー、霞が関ビルディング、ゲートシティ大崎などのオフィスビル、大型ショッピングセンターの「ららぽーと」「三井アウトレットパーク」といった商業施設、大型物流施設「MFLP」、三井ガーデンホテルなどの宿泊・リゾート施設、マンションなど、幅広く不動産開発事業を展開しています。
なみ私も三井アウトレットパークにはよくお世話になっております。特に買いたいものがなくっても、ブラブラするだけで楽しめます。
都市に豊かさと潤いを
企業マークに象徴される「共生・共存」「多様な価値観の連繁」「持続可能な社会の実現」の理念のもと、不動産ビジネスを進化させることにより、人々に新しい時代の夢と感動をもたらし、国内外で新たな価値を創造すること、そして「成長性と収益性に富んだ三井不動産グループ」を実現することを目指されています。
ではここからは、三井不動産に対してバリュー株投資の7つの基準に沿って評価していきます。
①事業規模
事業規模の評価基準は、「小型株をできるだけ除外する」。
日経225企業の一社ですので。事業規模は十分なのですが、一応業種の中での規模感を見ておきます。
不動産業137社の中での各項目のランキングは以下の通りです。
| 時価総額 | 4兆2186億円(1位) |
| 売上高 | 2兆3832億円(1位) |
| 純利益 | 2246億4700万円(1位) |
| 純利益率 | 9.4%(27位) |
| 総資産 | 9兆4895億円(1位) |
不動産業の中で売上高、総資産とも1位。利益率もかなり高く、純利益率は9.4%の27位、国内の総合不動産会社のトップです。
②財務状況
次は財務状況。評価基準は、①「流動資産が流動負債の2倍以上であること」。 また、②「固定負債が流動資産からすべての負債を差し引いた純流動資産を超えていないこと」。
2024年3月期の決算短信によると、
流動資産：3兆392億円
流動負債：1兆4400億円
固定負債：4兆8148億円 なので、
①は、流動資産 / 流動負債 = 2.11倍で基準達成、
②は、固定負債4.8兆円 > 純流動資産1.6兆円 で基準未達となり、
流動資産に対して固定負債の割合が高く、基準未達です。
③収益安定性
収益安定性の基準は、「最低でも10年間赤字がないこと」 。
過去10年の業績で確認すると、毎年しっかり利益を上げられており、問題ありません。
| 年度 | 純利益 |
| 2015年3月 | 1001億8500万円 |
| 2016年3月 | 1177億2200万円 |
| 2017年3月 | 1318億1500万円 |
| 2018年3月 | 1558億7400万円 |
| 2019年3月 | 1686億6100万円 |
| 2020年3月 | 1839億7200万円 |
| 2021年3月 | 1295億7600万円 |
| 2022年3月 | 1769億8600万円 |
| 2023年3月 | 1969億9800万円 |
| 2024年3月 | 2246億4700万円 |
④収益成長性
収益成長性の基準は、「過去10年間のうち、直近3年間のEPSが最初の3年間より最低33%以上伸びていること」。
過去10年のIR情報を確認すると、(直近の3年平均 – 最初の3年平均) / 最初の3年平均 × 100 = +77.6%となり、基準達成です。
| 年度 | EPS | |
| 2015年3月 | 34.63円 | |
| 2016年3月 | 39.71円 | 3年平均:39.6円 |
| 2017年3月 | 44.47円 | |
| 2018年3月 | 52.58円 | |
| 2019年3月 | 57.1円 | |
| 2020年3月 | 62.78円 | |
| 2021年3月 | 44.81円 | |
| 2022年3月 | 61.48円 | |
| 2023年3月 | 69.3円 | 3年平均:70.3円 |
| 2024年3月 | 80.19円 |
⑤配当
配当の基準は、「 20年連続で配当を出していること 」。
入手できる範囲でIR情報を確認すると、毎年しっかり出てますね。基準達成です。
| 年度 | 配当金 | 配当利回り |
| 2010年3月 | 7.33円/株 | 1.39% |
| 2011年3月 | 7.33円/株 | 1.6% |
| 2012年3月 | 7.33円/株 | 1.39% |
| 2013年3月 | 7.33円/株 | 0.83% |
| 2014年3月 | 7.33円/株 | 0.7% |
| 2015年3月 | 8.33円/株 | 0.71% |
| 2016年3月 | 10円/株 | 1.07% |
| 2017年3月 | 11.33円/株 | 1.43% |
| 2018年3月 | 13.33円/株 | 1.55% |
| 2019年3月 | 14.67円/株 | 1.58% |
| 2020年3月 | 14.67円/株 | 2.35% |
| 2021年3月 | 14.67円/株 | 1.75% |
| 2022年3月 | 18.33円/株 | 2.1% |
| 2023年3月 | 20.67円/株 | 2.5% |
| 2024年3月 | 28円/株 | 1.7% |
なお、株主優待はありません。
⑥株価収益率
株価収益率の基準は、「PERが15倍以下であること」。
Yahooファイナンスによると、現在のPERは17.95であり、基準未達です。
⑦株価純資産倍率
株価純資産倍率の基準は、「①PBRが1.5倍以下で、②PER×PBRが22.5未満であること」。
Yahooファイナンスによると、現在のPBRは1.36倍であり、①のPBRは基準達成です。
ただ②のPER × PBRが24.41で基準未達です。
まとめ
今回の結果をまとめると以下の通りとなります。
| 項目 | 結果 | 備考 |
| ①事業規模 | ◎ | 売上高2.3兆円 |
| ②財務状況 | △ | 固定負債多い |
| ③収益安定性 | 〇 | 赤字なし |
| ④収益成長性 | 〇 | +77.6% |
| ⑤配当 | 〇 | 利回り1.7% |
| ⑥株価収益率 | △ | 17.95倍 |
| ⑦株価純資産倍率 | △ | 1.36倍 PER×PBRがNG |
財務状況と株価収益率/純資産倍率の3項目で基準未達となり、
なみ三井不動産(株)は割安株に該当しません！
という結果となりました。
流動資産に対して固定負債の割合が高いですね。不動産業という事業柄、どうしても固定負債は多くなってしまうのかもしれません。PERもちょっと高く、仕方ありません。
「顧客志向の経営」、「ビジネスイノベーション」、「グループ経営の進化」の３つの基本ストラテジーの実践による価値創造に取り組む。
DNAであるパイオニア精神を発揮し、少子化・高齢化、環境問題、くらしの安全・安心、新産業創造など、社会が直面する幅広い課題の解決に寄与することで、「社会的な価値の創出」を目指されるそう。今後に期待しましょう。
これまで評価した結果を下の記事にまとめてますので、よろしければあわせてご覧ください。
以上、皆さんの参考になれば幸いです。
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